Nach Angaben der Interhyp haben gut zwei Drittel aller Kreditnehmer bei ihrer Baufinanzierung zusätzlich zu ihrer monatlichen Darlehenstilgung auch die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart. In der Regel bedeutet dies, dass 5 bis 10 Prozent der ursprünglich aufgenommenen Darlehenssumme im Jahr außerplanmäßig getilgt werden können.

Mittlerweile sind Baufinanzierungen mit einer Option zur jährlichen Sondertilgung zum Standard geworden. Die meisten Banken geben das Recht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von 5 Prozent der Darlehenshöhe sogar kostenlos dazu. Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro zum Beispiel bedeutet dies, dass jedes Jahr bis zu 10.000 Euro zusätzlich zur Monatsrate zurückgezahlt werden können. Viele Banken begrenzen allerdings – trotz der Zusage von Sondertilgungen – dennoch die Möglichkeiten zur Sondertilgung dadurch, dass diese nur soweit geleistet werden können, dass sich die Laufzeit des Darlehens nicht verkürzt. Im Idealfall sondertilgt man in diesem Fall also so viel, dass bei Auslaufen des Darlehens keine Restschuld verbleibt, also nicht umgeschuldet werden muss.

Sondertilgungsoptionen sind generell nicht kumulierbar. Wurde dieses Recht also ein Jahr lang nicht ausgeübt, kann es nicht im Folgejahr nachgeholt werden.

Obwohl nur eine schriftliche Vorankündigung mit entsprechender Frist bei der Bank genügt, werden Sondertilgungsmöglichkeiten aber tatsächlich selten genutzt. Eine Angewohnheit, die Sparern besonders in Zeiten niedriger Guthabenverzinsungen teuer zu stehen kommt: Schließlich erhält man derzeit im Schnitt auf ein Tagesgeldkonto gerade einmal 1,3 Prozent pro Jahr, bestehende Baufinanzierungen dagegen kosten meist 5 Prozent und mehr.

Außerdem übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt – auch wenn sie nur ein einziges Mal ausgeübt wurde. Allein durch den Zinsenzinseffekt verringert sich die Restschuld um einen deutlich höheren Betrag als den der Sondertilgung. Naturgemäß ist dieser Effekt um so größer, je früher während der Vertragslaufzeit eine Sondertilung geleistet wird.

[Quelle: Interhyp]

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Über die Hälfte der Deutschen befürchtet, dass der Aufwand für die Baufinanzierung so groß ist wie die Planung des Hausbaus selbst – unter Frauen sind es sogar 58 Prozent. Paradox: Während 51,6 Prozent den Aufwand überbewerten, schätzen ihn etwa ein Viertel als extrem gering ein – etwa so groß wie die Wahl des richtigen Telefontarifs oder den Kauf eines Laptops. Etwa fünf Prozent – unter Frauen sind es 7,4 Prozent – denken sogar, die Immobilienfinanzierung dauere nicht länger, als die richtigen Schuhe zu finden. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor.

Hier die Ergebnisse der Baugeldstudie im Detail:

Der Aufwand einer Baufinanzierung ist vergleichbar mit dem Aufwand für

• die Planung des Hauses selbst: 51,6 Prozent (Frauen: 58 Prozent)
• die Auswahl des Jahresurlaubs: 17,4 Prozent
• die Auswahl des richtigen Telefontarifs: 15,3 Prozent
• den Kauf eines Laptops: 11,2 Prozent
• das Finden der richtigen Schule: 4,5 Prozent (Frauen: 7,4 Prozent)

“Tatsächlich dürfen Immobilienkäufer den Aufwand für die richtige Baufinanzierung nicht unterschätzen – sie müssen aber auch keine Angst davor haben”, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount. Seiner Einschätzung nach dauert die durchschnittliche Finanzierung insgesamt etwa zwei Arbeitstage.

Im ersten Planungsschritt, der etwa einen Tag in Anspruch nimmt, sollten Häuslebauer im Zuge eines Kassensturzes genau kalkulieren, wie hoch die monatlich zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel sind. Die Kreditrate sollte ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Außerdem ist zu überlegen, welche Laufzeit und Sonderkonditionen sinnvoll sind. HypothekenDiscount empfiehlt den Blick auf einen historischen Zinschart, um das aktuelle Zinsniveau einschätzen zu können. Entsprechende Charts sind bei den einschlägigen Anbietern im Internet wie HypthekenDiscount oder der Interhyp leicht passend zur gewünschten Finanzierungsdauer erstellt. Schließlich müssen Eigenheimer durchrechnen, wie viel Geld für die monatliche Tilgung eingesetzt werden kann.

Dass all das allerdings wie vom Finanzierungsexperten Kai Oppel dargestellt in zwei Tagen abgefrühstückt sein soll, erscheint blauäugig. Gerade die Recherche zu den einzelnen Bausteien der Finanzierung verschlingt eine Menge Zeit. Leider ist auch wirklich gute Beratung, wie man die einzelnen Bausteine so miteinander kombiniert, dass sie ideal auf die jeweilige persönliche Situation abgestimmt sind, selten – und nicht mal eben zwischen zwölf und mittag erledigt.

[Quelle: HypothekenDiscount]

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In den Wintermonaten planen viele Familien ihr neues Haus. Dabei werden nicht nur Pläne skizziert, sondern auch Darlehens- und Zuschussbedingungen geprüft. Achtung, mahnt der Verband Privater Bauherren (VPB): Darlehen für den Hausbau sind immer an bestimmte Bedingungen gekoppelt. Das gilt beispielsweise für die Förderbedingungen der KfW-Bank zum Bau so genannter “KfW 55-” oder “KfW 70-Häuser”. Inzwischen bieten viele Schlüsselfertigunternehmen ihre Haustypen sogar in “KfW 70-Ausführung” an. Bevor sich der Käufer aber für ein solches Haus entscheidet, sollte er klären, ob es auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt realisiert werden kann. Denn, so mahnt der VPB, möglicherweise können die zur Erfüllung der Förderbedingungen vorgeschriebenen Kennwerte nur erreicht werden, wenn das Haus – beispielsweise – vollständig nach Süden ausgerichtet werden kann. Möglicherweise ist das Grundstück dazu aber zu klein oder die Drehung des Hauses nach Süden ist baurechtlich nicht zulässig, weil der Nachbar zu dicht steht. Viele kleine Details können das Aus für die KfW-Förderung bedeuten. Deshalb rät der VPB: Vor dem Vertragsabschluss eines “KfW 70-Hauses” immer erst prüfen, ob das Haus auch den Förderbedingungen gemäß realisiert werden kann.

[Quelle: Verband privater Bauherren]

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Durch die Ankündigung des Emirats Dubai vorige Woche mit den Gläubigern der Staatsholding Dubai World über eine Umschuldung verhandeln zu wollen, ist die Nervosität an den Kapitalmärkten zurückgekehrt. “Die Zahlungsschwierigkeiten des Wüstenstaates und die daraus resultierende Verunsicherung der Finanzmärkte führen derzeit auch zu sinkenden Konditionen beim Baugeld”, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG und führt fort:  “Damit eröffnen sich Immobilienkäufern und Eigenheimbesitzern mit unmittelbarem Finanzierungsbedarf erhebliche Chancen in den nächsten Tagen von sinkenden Zinsen zu profitieren.”

Durch die unerwartete Pleitemeldung des Emirats kam es vergangene Woche innerhalb von Stunden zu Kursrückgängen an den Aktienmärkten und zu Kursgewinnen bei Staatsanleihen. “Wie immer in solchen Phasen flüchten Investoren in den sicheren Hafen der Staatsanleihen und das drückt die langfristigen Zinsen”, analysiert Zinsexperte Haselsteiner.

Haselsteiner rät: “Diese Phase können Kreditkunden nutzen: Wer ein konkretes Immobilienobjekt vor Augen hat oder bald eine Anschlussfinanzierung vornehmen muss, sollte die Konditionen jetzt fixieren  – und das am besten langfristig. Mit aktuellen Konditionen von 4,18 bzw. 4,40 Prozent effektiv für 15- und 20-jährige Zinsbindungen ist sehr hohe Kalkulationssicherheit sehr günstig erhältlich.”

Das alles kurz illustriert anhand eines Charts:

Zinschart der Interhyp für zehnjährige Zinsbindung

Auch heute, einige Tage nach dem scharfen Rückgang der Zinsen, ist das Zinsniveau bei zehnjähriger Zinsbindung so günstig wie seit einem guten Jahr nicht mehr.

[Quelle: Pressemitteilung der Interhyp, für die Grafik: Zins-Chart-Tool der Interhyp]

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Beim Wohnungsbau bleiben die Aussichten düster, meint die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Der Wohnungsneubau in Deutschland hat im vergangenen Jahr 2008 mit rund 156.000 neu errichteten Wohnungen einen historischen Tiefstand erreicht. Im zweiten Quartal 2009 sanken die realen Wohnungsbauinvestitionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 %.

Der von der KfW regelmäßig exklusiv für die Wirtschaftswoche berechnete KfW-Indikator Eigenheimbau deutet auf eine Erholung auf niedrigem Niveau hin. So ist der Index im September 2009 auf 34,3 Punkte gestiegen, dies sind 4,3 Prozentpunkte mehr als im September des vorigen Jahres. Da die allgemeinen konjunkturellen Risiken immer noch als hoch einzuschätzen sind, ist für das gesamte Jahr 2009 dennoch nicht mit einer durchgreifenden Besserung beim Wohnungsneubau zu rechnen. Deshalb ist davon auszugehen, dass sich die Schere zwischen dem auch zukünftig weiter steigenden Wohnungsbedarf und der Neubautätigkeit weiter vergrößern wird.

Letzteres ist möglicherweise ein Grund, vor allem in dynamischen Ballungsräumen mit erkennbar hohem Wohnungsbedarf jetzt die Entscheidung für ein Eigenheim zu treffen. Das spiegelt sich auch in den Daten des Stimmungsindex Baufinanzierung der comdirect Bank wieder. Danach ist fast jeder zweite Deutsche (47,9 Prozent) der Meinung, derzeit sei ein guter Zeitpunkt, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Dieser Wert ist zwar geringer als im September 2009 (51,4 Prozent), aber deutlich höher als vor einem Jahr. Mitten in der Finanzmarktkrise war nicht einmal jeder Dritte (31,7 Prozent) der Ansicht, es sei ein guter Zeitpunkt für den Erwerb einer Immobilie. Die comdirect Bank nennt auch zwei der wesentlichen Gründe, warum die Stimmung deutlich positiver als noch ein einem Jahr eingeschätzt wird: Zum Einen sind viele Menschen – anders als die KfW, die dezidiert auf die konjunkturellen Risiken verweist – der Auffassung, der Tiefpunkt der Krise sei überschritten. Zum Anderen war in Deutschland selten eine Baufinanzierung zu solch günstigen Konditionen möglich.

Quellen:

• Pressemitteilung der KfW vom 02. November 2009
• Pressemitteilung der comdirect Bank vom 10. November 2009

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